Investissement locatif avec ou sans levier fiscal

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Investissement locatif avec ou sans levier fiscal

Nous définirons ensemble votre stratégie d’investissement en fonction de vos capacités et  objectifs

Vous pourrez investir dans :

L’ancien avec ou sans dispositif fiscal, avec ou sans travaux

  • Pinel ancien (optimisé au déficit foncier)

Principe de la Loi Pinel (Neuf ou Ancien Réhabilité) : Qui peut en bénéficier ?

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2015 et le 31 décembre 2015 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier du dispositif Pinel.

La Loi Pinel, qui suit la loi Duflot, ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% sur 12 ans.

Quel montant de défiscalisation avec la Loi Pinel ?

La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location :

  • Pour une durée de 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
  • Pour une durée de 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
  • Pour une durée de 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

* Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €.
* La défiscalisation est validée une fois les conditions remplies et les obligations déclaratives réalisées.

La Loi Pinel Outre-Mer prévoit un avantage fiscal plus important.

Profiter de la réduction d’impôt avec la loi Pinel ?

La réduction d’impôt est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année. Une option de prolongation ouvre droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

Loi Pinel : Les conditions à respecter

Le Dispositif Pinel vise à créer une nouvelle offre de logement sur le territoire Français, un certain nombre de points sont à appliquer.

Conditions locatives en Loi Pinel :

  • Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
  • La durée de location doit être de 6 années minimum.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT).
  • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Conditions d’obtention de la défiscalisation

La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique. La loi Pinel Ancien Réhabilité est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Quel logement est éligible à la Loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 et doit être situé dans une ville située dans une zone en loi Pinel.

Les types d’investissement suivants sont éligibles à la Loi Pinel :

  • un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) la construction d’un logement
  • l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement
  • la souscription au capital de SCPI

Les zones en Loi Pinel : Abis, A, B1, B2 et C

Les villes de France sont classées par zones :

ZONE A BIS Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

ZONE A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

ZONE B1 : certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

ZONE B2* : centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.

* Les logements situés en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel, sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région.

ZONE C : Le reste du territoire. Non éligible.

Peut-on louer à un ascendant ou un descendant ?

Oui, il est désormais possible avec la loi Pinel de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) à condition que le locataire ne fasse pas parti du foyer fiscal du propriétaire.

Loi Pinel et SCPI

A compter du 1er Septembre 2014, les SCPI sont éligibles à la loi Pinel au même titre que les biens immobiliers. 100% de la souscription est prise en compte.

Quelles obligations déclaratives pour bénéficier de la Loi Pinel ?

Des obligations déclaratives doivent être effectuées pour que la loi Pinel sur le logement soit effective. L’année de l’achèvement des travaux du logement, il est nécessaire de joindre à la déclaration des revenus :

  • Pour la construction du logement :
    La copie de la déclaration d’ouverture du chantier La copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • Pour la location du logement :
    Le modèle d’engagement de location dûment rempli et comportant :

L’identité du propriétaire et son adresse l’adresse du logement, sa date d’acquisition, la surface habitable à prendre en compte dans le cadre des plafonds de loyer le montant du loyer indiqué sur le bail de location Une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 de la signature du bail. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, l’avis d’imposition sera joint à la déclaration de revenus, l’année où un bail de location sera signé.

Une copie du bail de location. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, le bail de location sera joint à la déclaration de revenus, l’année de sa signature.

Simulation Loi Pinel

La réduction d’impôt est calculée en fonction du montant de l’investissement et directement déduite sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer.

Simulation d’un investissement Pinel de 150 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel*
6 ans 3000 € par an soit 18 000 €
9 ans 3 000 € par an soit 27 000 €
12 ans 3 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 31 500 €

Simulation d’un investissement Pinel de 200 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel*
6 ans 4000 € par an soit 24 000 €
9 ans 4 000 € par an soit 36 000 €
12 ans 4 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 42 000 €

Simulation d’un investissement Pinel de 300 000 € :

Durée Réduction d’impôt Pinel*
6 ans 6000 € par an soit 36 000 €
9 ans 6 000 € par an soit 54 000 €
  • Malraux ou Malraux optimisé au Déficit foncier

Le dispositif Malraux 202& étend la réduction d’impôt sur les travaux de restauration à un plafond de 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Ceci concerne les programmes dont les dépôts de permis ont été réalisés après juillet 2016. La nouvelle loi s’étend aussi à d’autres secteurs et à des bâtiments affectés à un usage autre que l’habitation. La nouvelle loi Malraux 2019 renforce et assouplit ainsi la précédente. Plus que jamais, il s’agit de l’un des dispositifs majeurs pour les investisseurs éclairés.

Exemple d’investissement en loi Malraux :

Acquisition d’un lot immobilier en 2021  de 300 000 € dont 200 000 € de travaux :

  • Appel de fonds de 50 000 € en 2021
  • Appel de fonds de 50 000 € en 2022
  • Appel de fonds de 50 000 € en 2023
  • Appel de fonds de 50 000 € en 2024 »

Impact fiscal :

  • Réduction fiscale de 15 000 € en 2021
  • Réduction fiscale de 15 000 € en 2022
  • Réduction fiscale de 15 000 € en 2023
  • Réduction fiscale de 15 000 € en 2024

Total = 60000€

Avantages fiscaux de la Loi Malraux :

  • Hors plafonnement des 10 000 € applicables aux autres niches fiscales.
  • Montant de la réduction d’impôt : 30 % du montant des dépenses (22%, 30% ou 40% selon le périmètre où se situe l’immeuble à restaurer).
  • Limite des dépenses prises en compte : 400 000 € de travaux.
  • Limite de durée : 4 années consécutives.
  • Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

Soit une réduction d’impôt maximale de 30 000 € / an pour un immeuble situé en Secteur sauvegardé.

Sur 4 années maximum soit 120 000 € de réduction d’impôts.

Notre avis : pour tout particulier avec des revenus annuels supérieurs à 80000€ qui souhaite et peut défiscaliser fortement pendant 1 à 4 ans, dans un objectif de se constituer un patrimoine immobilier de très grande qualité.

Nous sélectionnons les meilleures opportunités en fonction de 3 critères :

  • le sérieux de l’opérateur
  • la qualité de l’emplacement
  • la qualité du foncier.

Rappel des principales caractéristiques de la Loi Malraux :

  • Restauration complète de l’immeuble : parties communes et parties privatives.
  • Engagement de location de 9 ans (loué nu en RP si habitation) dans les 12 mois de l’achèvement des travaux, à usage d’habitation ou professionnel.
  • Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal (ascendant, descendant).
  • Dispositif réservé aux titulaires de la Pleine Propriété de l’Immeuble.
  • Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

En savoir plus : le texte de la LOI MALRAUX 2017


  • Monuments Historiques

Principe :

La France compte environ 42 000 monuments, maisons et immeubles qui font l’objet d’une protection au titre des monuments historiques : un tiers est classé « monuments historiques » (loi de 1913), deux tiers sont inscrits à l’inventaire supplémentaire. La moitié des immeubles protégés appartient à une collectivité publique (Etat et communes essentiellement), l’autre moitié environ appartient à des propriétaires privés.

Textes de référence

Code général des impôts : Articles 156 -1-3°, 156-I I-1°ter et 156 bis Instruction du 6 octobre 2009 et BOI 5D-2-09 No 87 du 14 octobre 2009

Dispositif légal lié aux Monuments historiques :

Le déficit foncier généré notamment par les travaux de rénovation d’un monument historique est imputable sur le revenu global à hauteur de 100 % pour un investisseur et pour 50 % dans le cadre d’une utilisation personnelle (résidence principale/secondaire ).

Avantages fiscaux liés au monuments historiques :

  • Lorsque l’immeuble procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
  • En cas de constatation d’un déficit foncier celui-ci est imputable, sans limitation de montant sur le revenu global du propriétaire.
  • Ce dispositif fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.
  • Il est possible d’occuper personnellement le bien, ce qui est possible dans le cas d’un MH mais ne l’est pas dans une opération Malraux (obligation de louer pendant 9 ans à des tiers).

Mise en œuvre :

Trois conditions sont exigées depuis 2009 :

  1. le monument historique ne peut pas être détenu via une société, sauf s’il s’agit d’une société soumise à l’IR ayant reçu un agrément ou d’une SCI familiale,
  2. le monument historique ne doit pas être mis en copropriété, sauf agrément spécifique délivré par la Direction Générale des Finances Publiques après avis de la DRAC,
  3. le propriétaire du monument historique doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.

Notre avis sur l’investissement en monument historique : Il s’agit là de la seule véritable niche fiscale encore disponible pour les plus gros revenus, concrètement à partir de 150.000 € par an (ou 40.000 € d’IRPP). Il concerne aussi les chefs d’entreprises qui souhaitent sortir des dividendes de leur entreprise et défiscaliser en sécurisant leur patrimoine.

 Attention, un tel investissement n’a de sens (de même que pour la Malraux) que si le bien a de sérieuses chances d’être loué : l’avantage fiscal ne saurait bien évidemment compenser une vacance prolongée du bien. Il est donc particulièrement recommandé de n’investir que dans des zones disposant d’un potentiel locatif sérieux. Ce qui limite singulièrement les opportunités.

Ceci étant posé, la rareté et l’aspect culturel du bien sont ici clairement des qualités distinctives, à comparer à un investissement dans du neuf ou du bel ancien classique. Si l’investissement est urbain et acquis à un prix raisonnable, les perspectives de plus-values sont assurées et l’aspect patrimonial se double d’un vrai bonus qui à nos yeux n’a pas de prix : acquérir une partie de l’Histoire de France.


  • Déficit Foncier

Textes de référence pour le déficit foncier :

  • Code général des impôts : Articles 156 -1-3° Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5-D-3121)
  • Loi de finances du 30 décembre 2003

Le dispositif légal du déficit foncier : le propriétaire bailleur dont le revenu foncier est déficitaire (notamment suite à des travaux de rénovation) peut sous certaines conditions et limites imputer ce déficit sur le revenu global.

Avantages fiscaux :

Ils sont imputables l’année du déficit. Le déficit foncier résultant des dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les frais et charges prises en compte sont notamment les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les impositions, les frais de gestion, les intérêts d’emprunts. Les dépenses d’amélioration ne sont prises en compte que pour les locaux d’habitation.

Ce dispositif, de droit commun, n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

Notre avis sur le déficit foncier : ce dispositif est très souple mais concerne essentiellement les investisseurs déjà propriétaires (souvent assujettis à l’ISF) avec des revenus fonciers supérieurs à 15000€ et qui souhaitent investir dans un logement à vocation locative nécessitant des travaux préalables. Il permet de diminuer jusqu’à 64,5 % l’imposition de vos revenus fonciers.

Fiscalité sur les revenus fonciers

Alourdissement de la fiscalité

  • Augmentation de la TMI jusqu’à 45 %
  • Addition de la CEHR : 3 à 4 %
  • Application de la CSG –CRDS : 17,2 %
  • Soit une imposition maximum de 66,2 %

Dans le cadre d’un investissement immobilier avec 100 000 € de travaux éligibles en 2021, on peut obtenir jusqu’à 66 200 € de réduction d’impôt.

Client sans revenu foncier positif :

Le déficit résultant des dépenses, autres que les intérêts d’emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Exemple d’investissement dans un Déficit Foncier

Acquisition d’ un lot immobilier de 400 000 € dont 200 000 € de travaux :

  • Appel de fonds de 100 000 € en 2021
  • Appel de fonds de 100 000 € en 2022

Impact fiscal :

TMI 2015 2016 Total
30% + 17,2% 47 200 € 47 200 € 90 000 €
41% + 17,2% 58 200 € 58 200 € 113 000 €
45% + 17,2% 62 200 € 62 200 € 121 000 €

⇒ La déduction des travaux sur les revenus fonciers n’est pas plafonnée.
⇒ La déduction est cumulable avec les mécanismes de réduction d’impôt des niches fiscales.
⇒ Si souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers

* Compte tenu de la fiscalité en vigueur LDF 2021


  • LMNP

Vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous êtes imposé dans la catégorie eds Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors, vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos loyers. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes, un dispositif qui diminue vos revenus locatifs donc vos impôts. A noter : le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime.

Location meublée : les conditions du LMNP

  • Le logement doit être loué meublé. Attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à habiter et le locataire doit pouvoir s’y installer avec juste ses affaires personnelles. La liste des meubles est précisément détaillée par l’Etat. Pour en savoir plus, voir notre dossier Quel meubles pour une location meublée ?
  • Ressources et loyers.Pour bénéficier du statut LMNP : les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Attention : si vos recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par an ET si leur montant dépasse celui de vos autres revenus, vous relevez obligatoirement du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour en savoir plus, consultez cet article.

LMNP : les avantages fiscaux

  • Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives. Ce qui nécessite quelques calculs simples.
  • Le micro-BIC. Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
  • Si vous investissez dans une résidence avec services neuve, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante, l’avantage fiscal Censi-Bouvard, une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique.

Le régime réel du statut LMNP

  • Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Comment ça marche ? Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.
  • Prenons un exemple volontairement simplifié. Vous louez en meublé un logement d’une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois soit 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2.700 € d’intérêts d’emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. C’est sur cette somme que vous serez imposé, pas sur 7.200 €.
  • Amortir : comment ça marche ? Avec le LMNP, vous pouvez aussi pratiquer des amortissements. Par exemple, vous appliquez un taux d’amortissement de 2 % sur le prix, soit 4.000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 600 €, soit 7.200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4.000 € de vos 7.200 €. Vous êtes donc imposé sur 3.200 €. Attention : nos exemples sont volontairement simplifiés. En réalité, on procède selon la logique des amortissements par composants. Un pourcentage d’amortissement est déterminé en fonction de chaque élément du bien (terrain, toiture murs, etc.) et de leur durée d’utilisation. Un système complexe pour les néophytes. Mieux vaut se faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur la déclaration fiscale.
  • Pas de déficit !En appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années. Dans certains cas très optimisés, ces mêmes recettes locatives peuvent échapper à l’impôt en toute légalité. Pour en savoir plus, voir Location meublée : quelle fiscalité ?
  • Nue Propriété

L’investissement en nue-propriété, comment ça marche ?

Le modèle d’investissement en nue-propriété repose sur le principe d’un démembrement du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier.
• L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité.
• L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
• Au terme de l’usufruit temporaire, à la fin du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

Quels sont les avantages d’investir en nue-propriété ?

  • Vous maximisez votre capacité d’investissement en n’achetant que la valeur de la nue-propriété. Acquérir un bien en nue-propriété revient à percevoir sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition la totalité des loyers nets de fiscalité qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.
  • Votre effort d’épargne est défini et connu dès l’origine : aucune dépense imprévue ni risque locatif (vacance de locataire…) ne pèse sur la rentabilité de votre placement contrairement à un investissement immobilier locatif ou à un achat en viager, basé sur un aléa au sens juridique du terme. En effet, l’acheteur en viager (appelé le débirentier) acquiert la propriété du bien en échange d’un bouquet (un capital payé le jour de l’achat) et du versement périodique d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur du logement (appelé le crédirentier). Dans le cas d’une vente en viager occupé, le crédirentier habite le bien et ce, jusqu’à la fin de sa vie ; dans le cas d’une vente en viager libre, le bien est vendu libre de toute occupation ; dans le cas d’un viager sous forme de “vente à terme”, la durée de paiement est limitée dans le temps mais le vendeur bénéficie d’un droit d’habitation jusqu’à la fin de sa vie.
    • Un investissement immobilier serein, sans les contraintes de gestion. Dans le cadre d’un démembrement immobilier, le bailleur-usufruitier, dont les obligations sont définies dans une notice d’entretien contractuelle, assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble (parties communes et privatives) pendant toute la durée de l’usufruit temporaire.
    • Ce modèle d’investissement ne requiert aucune durée minimale de détention. Vous êtes libre de revendre à tout moment votre appartement acheté en nue-propriété, quand vous le souhaitez, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis.
  • Locaux commerciaux

A la fin de l’investissement évoqués ci dessus, au delà de toucher un complément de salaire tous les mois, vous investissez pour votre futur et celui de vos proches.

Lors de votre départ à la retraite vous connaitrez une baisse de vos revenus et  une augmentation potentielle de vos dépenses.

Grâce à vos investissements passés et aux loyers qui tomberont à chaque fin de mois, vous pourrez partir à la retraite l’esprit tranquille. De plus, lors de votre départ à la retraite, vous n’aurez certainement plus à vous soucier du crédit immobilier à rembourser car souvent celui-ci est déjà remboursé. Vous pourrez donc loger dans votre résidence principale sans payer de loyer ni avoir de crédit à rembourser. Ces acquisitions pourront bien évidemment bénéficier à vos enfants ou d’autres membres de votre famille par la suite.


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